Warszawa: rynek wtórny przyspiesza w maju, choć w wielu dzielnicach wciąż poniżej poziomów sprzed dwóch lat
Mimo że w większości warszawskich dzielnic średnia wycena mieszkań z drugiej ręki nadal pozostaje niższa niż przed dwoma laty, a w skali roku wzrosty zwykle nie przekraczają 5 proc., dane z ostatnich miesięcy wskazują na wyraźnie rosnące oczekiwania sprzedających. Sprawdzamy, jakie stawki pojawiają się dziś w ogłoszeniach m.in. na Mokotowie, Woli, Bielanach czy Pradze.
Z danych serwisu SonarHome.pl wynika, że w maju nastąpiło wyraźne odbicie wycen mieszkań oferowanych na rynku wtórnym. W relacji do kwietnia średnia cena ofertowa w Warszawie najczęściej zwiększała się o 2–3 proc. m/m. Od tej reguły odstawała Białołęka, gdzie przeciętna wycena lokali z drugiej ręki spadła o 3,1 proc., a także Praga-Północ, gdzie wzrost sięgnął blisko 5 proc., oraz Żoliborz, na którym średnia cena ofertowa podniosła się o 8 proc. m/m. Poza wspomnianą Białołęką majowe podwyżki widoczne w ogłoszeniach były zdecydowanie mocniejsze niż kwietniowe, kiedy w większości dzielnic wzrost nie przekroczył 1 proc. m/m.
Ruch wzrostowy, który zaczął się ujawniać jesienią 2025 r., przełożył się na to, że w ujęciu rocznym przeciętna wycena mieszkań z drugiej ręki w maju 2026 r. była wyższa od 2 proc. (Białołęka) do 10 proc. (Praga-Północ). Jednocześnie wciąż można wskazać, że w większości dzielnic sprzedający oczekują średnio mniej niż dwa lata temu, gdy stawki osiągnęły sufit po gwałtownym skoku popytu związanym z programem „Bezpieczny kredyt 2 proc.”. Choć dopłaty do kredytów mieszkaniowych obejmowały wyłącznie rynek pierwotny, równolegle — z niewielkim opóźnieniem — zareagowali także sprzedający na rynku wtórnym, którzy, podobnie jak deweloperzy, podnieśli swoje oczekiwania.
Średnie ceny ofertowe mieszkań w poszczególnych dzielnicach Warszawy w maju 2026 r. (rynek wtórny) przedstawiały się następująco: Śródmieście 20 625 zł/mkw. (+2,2 proc. m/m; +4,7 proc. r/r; -2,2 proc. względem maja 2023 r.), Żoliborz 18 782 zł/mkw. (+8,0; +8,6; +5,5), Wola 17 985 zł/mkw. (+2,3; +6,0; -0,6), Wilanów 17 850 zł/mkw. (+2,7; +3,4; -0,1), Mokotów 16 664 zł/mkw. (+3,1; +4,2; -0,4), Ochota 16 327 zł/mkw. (+2,6; +4,8; -0,2), Praga-Północ 16 142 zł/mkw. (+4,8; +10,0; +3,1), Włochy 15 440 zł/mkw. (+3,2; +5,1; -0,9), Praga-Południe 15 071 zł/mkw. (+3,3; +6,4; +0,2), Ursynów 14 852 zł/mkw. (+2,1; +3,5; -1,7), Bemowo 14 546 zł/mkw. (+2,9; +5,3; +0,8), Bielany 14 351 zł/mkw. (+3,0; +6,4; -3,2), Ursus 13 680 zł/mkw. (+2,8; +4,6; +0,4), Wawer 13 216 zł/mkw. (+2,4; +2,2; +7,6), Targówek 13 200 zł/mkw. (+2,6; +4,1; -1,9), Białołęka 12 550 zł/mkw. (-3,1; +2,0; -1,0), Rembertów 12 077 zł/mkw. (+1,2; +6,2; -0,8). Źródło: SonarHome.pl.
Największą korektę w perspektywie dwóch lat odnotowano na Bielanach, gdzie średnia wycena spadła o 3,2 proc. Z kolei w Śródmieściu w maju 2026 r. średnia cena ofertowa była o 2,2 proc. niższa niż dwa lata wcześniej. Inaczej wygląda sytuacja na Żoliborzu, Pradze-Północ i Wawrze — tam, także w ujęciu dwuletnim, stawki są wyższe o 3 proc. do ponad 7,5 proc. względem maja 2024 r.
W ostatnich miesiącach średnie ceny ofertowe stopniowo zbliżają się do wspomnianego maksimum, notowanego pomiędzy kwietniem a czerwcem 2024 r. W pięciu dzielnicach Warszawy maj 2026 r. przyniósł jednak wybicie ponad dotychczasowe rekordy. Najsilniej — o ok. 3 proc. względem wcześniejszego szczytu — wzrosła wycena mieszkań na rynku wtórnym na Żoliborzu i Pradze-Północ, do czego w szczególności przyczynił się majowy skok. Jednocześnie na wyraźny, przyspieszający wzrost średniej ceny ofertowej mogły oddziaływać m.in. zmiany w strukturze dostępnej oferty, a miesięczne podwyżki przekraczające 5 proc. i sięgające 10 proc. w skali roku mogą wynikać m.in. z zainteresowania kupujących tańszymi mieszkaniami oraz ich wycofywania z rynku.
Niezależnie od powyższego, widoczna pozostaje skala wzrostu oczekiwań sprzedających w horyzoncie trzech lat. W porównaniu z okresem sprzed wejścia w życie programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, czyli względem maja 2023 r., przeciętne oczekiwania sprzedających są obecnie wyższe od 19 proc. (Wilanów) do ponad 35 proc. (Praga-Północ), co nominalnie odpowiada wzrostowi od ok. 2,8 tys. zł/mkw. do 4,3 tys. zł/mkw.
Kupujący na rynku wtórnym mogą jednak w pewnym stopniu obniżyć finalną cenę. Jak wskazuje raport „Barometr” przygotowany przez Metrohouse i Credipass, w I kw. 2026 r. przeciętne możliwości negocjacyjne w Warszawie należały do wyższych wśród największych miast w Polsce — średnio można było obniżyć cenę o 2,6 proc., czyli o 1,2 pp. więcej niż w analogicznym okresie 2025 r. Jednocześnie sprzedający mieszkania z drugiej ręki w stolicy wyjątkowo mocno przeszacowywali stawki umieszczane w ogłoszeniach, a w trakcie ekspozycji zapędy sprzedających obniżały się przeciętnie o proc.
Podsumowując, maj przyniósł wyraźniejsze niż w kwietniu podwyżki cen ofertowych na rynku wtórnym w Warszawie, przy jednoczesnym zróżnicowaniu między dzielnicami. W ujęciu rocznym wzrosty utrzymują się w przedziale od 2 do 10 proc., a w części lokalizacji pojawiło się już wybicie ponad poprzednie maksima z 2024 r. Jednocześnie raporty rynkowe wskazują na utrzymujące się możliwości negocjacyjne po stronie kupujących.