Ceny mieszkań: rosną oferty, słabną transakcje; luka między oczekiwaniami a realnymi kwotami znów się zwiększa
Gdyby opierać się wyłącznie na średnich cenach ofertowych, można byłoby odnieść wrażenie, że tempo wzrostu cen mieszkań przyspiesza. Inny obraz wyłania się jednak z przeciętnych kwot zapisanych w aktach notarialnych, które coraz częściej spadają – także w ujęciu rocznym – co pokazują dane Narodowego Banku Polskiego. W efekcie po raz kolejny powiększyła się luka między oczekiwaniami sprzedających a kwotami faktycznie płaconymi za mieszkania.
Na największych rynkach wtórnych rozbieżności pomiędzy średnimi cenami ofertowymi a transakcyjnymi w I kw. 2026 r. wynosiły od niespełna 9 proc. w Katowicach do ponad 17 proc. w Gdańsku. W I kw. 2026 r. zagregowana średnia cena transakcyjna dla siedmiu największych rynków wtórnych w Polsce (Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Poznania, Gdańska, Gdyni i Łodzi) ukształtowała się na poziomie 13 477 zł/mkw., czyli była o 0,7 proc. niższa zarówno niż trzy miesiące wcześniej, jak i przed rokiem. W ujęciu rocznym to pierwsza taka sytuacja od blisko dwunastu lat.
Jednocześnie w ujęciu kwartalnym wzrosła średnia cena ofertowa: w I kw. 2026 r., po krótkiej przerwie, ponownie przekroczyła 15 tys. zł/mkw. i była o 1 proc. wyższa niż w IV kw. 2025 r., a także o 1,5 proc. wyższa niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Dla porównania, przed rokiem o tej samej porze wskazywano na wzrost przekraczający 5,5 proc. r/r.
Średnie ceny ofertowe a transakcyjne w I kw. 2026 r. – rynek wtórny. Warszawa: 18 919 zł/mkw. (ofertowa) i 16 393 zł/mkw. (transakcyjna), różnica 15,4 proc., zmiana k/k +2,7 proc., zmiana r/r +4,6 proc. Kraków: 16 566 i 15 110, różnica 9,6 proc., k/k +0,5 proc., r/r +0,9 proc. Wrocław: 13 547 i 12 632, różnica 7,2 proc., k/k -0,8 proc., r/r -1,3 proc. Gdańsk: 16 261 i 13 870, różnica 17,2 proc., k/k -0,2 proc., r/r -1,6 proc. Poznań: 12 378 i 10 677, różnica 15,9 proc., k/k +6,0 proc., r/r +7,0 proc. Łódź: 8984 i 7971, różnica 12,7 proc., k/k +4,8 proc., r/r +1,3 proc. Katowice: 8754 i 8054, różnica 8,7 proc., k/k +0,7 proc., r/r -1,7 proc. Źródło: Bankier.pl na podstawie danych Narodowego Banku Polskiego.
W I kw. 2026 r. wśród miast wojewódzkich spadek średniej ceny ofertowej odnotowano wyłącznie w Katowicach i Lublinie. Z kolei w Warszawie i Wrocławiu przeciętne wyceny mieszkań z rynku wtórnego pozostały niemal bez zmian. Wzrosty – choć wyraźnie niższe niż przed rokiem – wystąpiły w Gdańsku i Gdyni, gdzie średnia cena ofertowa zwiększyła się o ponad 2 proc. k/k, w Poznaniu (+1,9 proc. k/k), a najsilniej w Łodzi, gdzie w ogłoszeniach wpisywano średnio o 3,5 proc. więcej niż trzy miesiące wcześniej.
Jeżeli chodzi o średnie kwoty z aktów notarialnych, spadki w ujęciu kwartalnym pojawiły się w Katowicach, Lublinie, Łodzi, Poznaniu i Warszawie, a wśród mniejszych miast wojewódzkich również w Zielonej Górze, Białymstoku i Olsztynie.
Średnie ceny ofertowe a transakcyjne w I kw. 2026 r. – rynek pierwotny. Warszawa: 18 056 zł/mkw. (ofertowa) i 16 475 zł/mkw. (transakcyjna), różnica 9,6 proc., zmiana k/k +1,8 proc., zmiana r/r +6,5 proc. Kraków: 16 859 i 15 384, różnica 9,6 proc., k/k +0,1 proc., r/r -0,4 proc. Wrocław: 15 444 i 13 903, różnica 11,1 proc., k/k -0,4 proc., r/r +2,5 proc. Gdańsk: 16 432 i 14 647, różnica 12,2 proc., k/k +2,2 proc., r/r +7,6 proc. Poznań: 13 778 i 12 627, różnica 9,1 proc., k/k +1,4 proc., r/r +4,9 proc. Łódź: 11 563 i 9758, różnica 18,5 proc., k/k +3,3 proc., r/r +0,4 proc. Katowice: 12 629 i 12 031, różnica 5,0 proc., k/k +0,2 proc., r/r +1,2 proc. Źródło: Bankier.pl na podstawie danych Narodowego Banku Polskiego.
W ujęciu kwartalnym różnica pomiędzy średnimi cenami ofertowymi a transakcyjnymi na rynku wtórnym zwiększyła się przede wszystkim w Poznaniu, gdzie po raz pierwszy od dziesięciu lat przekroczyła 15 proc. (+6 pp. k/k i +7 pp. r/r). Największą rozbieżność zanotowano w Gdańsku (17,2 proc. i -0,2 pp. k/k), przy czym w tym mieście średnie oczekiwania sprzedających i realnie płacone kwoty za mieszkania z drugiej ręki rosły w zbliżonym tempie. Tradycyjnie najbardziej zbliżone do siebie średnie ceny ofertowe i transakcyjne występowały w mniejszych miastach wojewódzkich: w Rzeszowie różnica w I kw. 2026 r. wyniosła 2,7 proc., a w Kielcach i Zielonej Górze odnotowano 6,4 proc. W jednej ze stolic woj. lubuskiego w ciągu kwartału różnica wzrosła o blisko 7 pp.; trzy miesiące wcześniej pojawiła się tam anomalia, ponieważ za mieszkania z rynku wtórnego płacono przeciętnie mniej, niż wpisywano w aktach notarialnych.
Sprzedający wciąż przeszacowują stawki, ale ostrzej negocjują. Choć początek 2026 r. przyniósł ograniczenie możliwości negocjacyjnych przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym, to – jak wynika z raportu „Barometr” Metrohouse i Credipass – sprzedający lokale z drugiej ręki nadal wyraźnie zawyżają ceny. Jednocześnie przeciętne pole do negocjacji nie było rekordowo niskie i w większości przypadków przekraczało 2,5 proc.
W pierwszych miesiącach 2026 r. sprzedający częściej niż pod koniec 2025 r. nietrafnie wyceniali nieruchomości już na etapie publikacji ofert. Średnie różnice pomiędzy pierwszymi a ostatecznymi cenami ofertowymi mieściły się w przedziale od 2,2 proc. w Krakowie, przez 5 proc. w Warszawie, do 5,4 proc. w Łodzi. Poza Krakowem oznaczało to wzrost o ok. 1 do blisko 3 pp. względem kwartału wcześniejszego. MKZ. Źródło: Przeczytaj w Pulsie Biznesu Blokada wiz dla pracowników uderza w polskie firmy. "Sytuacja jest dramatyczna".
W danych NBP za I kw. 2026 r. widać rozjazd pomiędzy cenami ofertowymi a transakcyjnymi, przy jednoczesnym osłabieniu dynamiki cen w aktach notarialnych, miejscami także w ujęciu rocznym. Różnice między rynkami pozostają istotne, a na części z nich luka między oczekiwaniami sprzedających a realnie płaconymi kwotami ponownie się zwiększyła.