Więcej chętnych na kredyty ze zmiennym oprocentowaniem; marże banków stabilizują się poniżej 2 pp.
Przybywa osób zainteresowanych kredytami hipotecznymi opartymi na zmiennym oprocentowaniu. Taki kierunek wspierają nie tylko spadki stóp procentowych, ale też stopniowo korzystniejsza oferta banków. W marcu wyraźnych, szerokich cięć marż praktycznie już nie widać, jednak w każdym banku propozycje pozostają poniżej progu 2 pp.
Po kilkunastu kwartałach przewagi hipotek o stałej stopie w najnowszych danych AMRON pojawiły się sygnały przesunięcia preferencji kredytobiorców. Udział umów opartych na schemacie „wskaźnik plus marża” wzrósł do 35 proc. Jednocześnie w ujęciu wartościowym – w nowej sprzedaży w IV kw. minionego roku – wskaźnik ten był wyraźnie niższy i wyniósł równo jedną czwartą. Wskazywałoby to, że przeciętna kwota kredytu ze zmiennym oprocentowaniem była istotnie niższa niż w wariantach opartych o stałą stopę.
W ofertach banków w marcu nadal da się zauważyć pojedyncze przypadki obniżek marż. Nie obserwuje się już jednak „hurtowego” ruchu w dół, natomiast podwyżki, jeśli się pojawiają, mają charakter incydentalny i dotyczą pojedynczych punktów bazowych. W tym sensie można mówić o stabilizacji – przynajmniej w obszarze marż – ponieważ wskaźniki WIBOR ponownie się obniżyły. Na początku lutego WIBOR 1M był o 0,14 pp. wyższy niż w ostatnich dniach tego miesiąca. WIBOR 3M zniżkował o 0,06 pp., a WIBOR 6M o 0,08 pp.
Prezentowane symulacje zostały przygotowane na podstawie odczytów sprzed marcowej obniżki stóp procentowych. Jak zwykle warto pamiętać, że w okresach zmian stóp procentowych wskaźniki WIBOR – z naturalnych przyczyn – „rozjeżdżają się”. Wynika to z tego, że każdy z nich odzwierciedla rynkowe oczekiwania dla innego horyzontu czasowego, krótszego lub dłuższego. Przy stabilnych stopach procentowych różnice pomiędzy poszczególnymi WIBOR-ami będą wyraźnie mniejsze. W konsekwencji w dłuższym okresie kluczowe znaczenie ma marża oferowana przez bank oraz dodatkowe koszty, w tym prowizje i wymagane ubezpieczenia.
Dla jakiego profilu banki przygotowały obliczenia? W tabeli rankingowej zestawiono propozycje dla rodziny „dwa plus jeden” mieszkającej w Warszawie. Klienci z profilu nabywają 55-metrowe mieszkanie z rynku wtórnego za 740 tys. zł. Przyjęto, że łącznie dysponują co miesiąc kwotą 15 tys. zł. 29-letnia kobieta pracuje na umowie o pracę na czas nieokreślony i uzyskuje 8 tys. zł netto. Jej 32-letni partner znajduje się w podobnej sytuacji, lecz z nieco niższym wynagrodzeniem – 7 tys. zł miesięcznie. Para nie spłaca aktualnie żadnych zobowiązań kredytowych, a historia w BIK nie zawiera negatywnych wpisów. Założono również, że klienci są gotowi skorzystać z produktów dodatkowych w zamian za korzystniejsze parametry kredytu, dlatego symulacje banków uwzględniają sprzedaż krzyżową (cross sell).
Kredytodawcy otrzymali zadanie przygotowania symulacji przy ujednoliconych wskaźnikach. Przyjęto odczyty z 27 lutego: stawki WIBOR 6M, 3M i 1M wynosiły odpowiednio 3,71 proc., 3,84 proc. oraz 3,90 proc. Wpłata własna kredytobiorców została przyjęta na standardowym poziomie 20 proc. wartości nieruchomości, a kwota finansowania wynosi 592 tys. zł. Parametry: kredyt na 592 000 zł, na 25 lat, LTV 80 proc., oprocentowanie zmienne (dla profilowych kredytobiorców). Symulacja oparta o ujednoliconą wysokość wskaźników (WIBOR 1M 3,90%, WIBOR 3M 3,84%, 6M 3,71%).
Lp. 1: mBank – klient stały – oprocentowanie 5,34% (WIBOR 3M plus marża), marża 1,50%, rata równa (1) 3 579 zł, łączny koszt kredytu (2) 498 562 zł, RRSO (3) 5,86%. Lp. 2: mBank – oprocentowanie 5,44% (WIBOR 3M plus marża), marża 1,60%, rata 3 614 zł, łączny koszt 509 123 zł, RRSO 5,96%. Lp. 3: Santander Bank – oprocentowanie 5,49% (WIBOR 3M plus marża), marża 1,65%, rata 3 631 zł, łączny koszt 514 653 zł, RRSO 6,04%. Lp. 4: ING Bank Śląski – oprocentowanie 5,60% (WIBOR 1M plus marża), marża 1,70%, rata 3 663 zł, łączny koszt 514 994 zł, RRSO 6,05%. Lp. 5: Bank BPS – oprocentowanie 5,53% (WIBOR 3M plus marża), marża 1,69%, rata 3 646 zł, łączny koszt 516 522 zł, RRSO 5,95%. Lp. 6: PKO BP – klient stały – oprocentowanie 5,57% (WIBOR 6M plus marża), marża 1,86%, rata 3 662 zł, łączny koszt 517 588 zł, RRSO 5,95%. Lp. 7: BOŚ – oprocentowanie 5,71% (WIBOR 6M plus marża), marża 1,99%, rata 3 710 zł, łączny koszt 521 004 zł, RRSO 5,86%. Lp. 8: PKO BP – oprocentowanie 5,67% (WIBOR 6M plus marża), marża 1,96%, rata 3 697 zł, łączny koszt 528 300 zł, RRSO 6,05%. Lp. 9: Credit Agricole – oprocentowanie 5,49% (WIBOR 3M plus marża), marża 1,65%, rata 3 635 zł, łączny koszt 531 579 zł, RRSO 6,19%. Lp. 10: Bank Pekao – oprocentowanie 5,50% (WIBOR 1M plus marża), marża 1,60%, rata 3 706 zł, łączny koszt 532 591 zł, RRSO 5,98%. Lp. 11: VeloBank – oprocentowanie 5,75% (WIBOR 1M plus marża), marża 1,85%, rata 3 724 zł, łączny koszt 548 675 zł, RRSO 6,10%. Lp. 12: Alior Bank – oprocentowanie 5,83% (WIBOR 3M plus marża), marża 1,99%, rata 3 745 zł, łączny koszt 549 513 zł, RRSO 6,46%.
(1) Miesięczna rata po opłaceniu ubezpieczenia pomostowego. (2) Jako łączny koszt kredytu przyjęto sumę odsetek, prowizję, ubezpieczenia niskiego wkładu oraz koszty innych ubezpieczeń, z wyłączeniem ubezpieczenia nieruchomości. Wartości kosztów podano na podstawie symulacji przygotowanych przez banki. (3) Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania wskazana przez bank w symulacji. Źródło: Bankier.pl na podstawie informacji od banków, 2-5.3.2026 r.
Na czele zestawienia znajdują się oferty mBanku, Santander Banku, ING Banku Śląskiego oraz Banku BPS. Dane wskazują na utrzymanie marż na relatywnie stabilnym poziomie, przy jednoczesnych zmianach wskaźników WIBOR, co przekłada się na bieżące parametry rat i kosztów w symulacjach przygotowanych dla przyjętego profilu kredytobiorców.